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张凤武:物业管理企业提高竞争力的内外10大策略

发布时间:2018-07-27 12:04:27
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加快物业管理行业的外部环境营造步伐      

      1、物业管理行业体制的改革就是要充分发挥政府和行业协会的作用。

      将物业管理置于法律法规和行业协会的监督和管理之下,为行业发展创造良好的外部环境。物业管理行业上级主管部门应加快政府职能的转变,发挥政府宏观管理体制的作用,做好行业发展的宏观政策的制定,做好地方性法规细则的建设,并且根据市场上新出现的情况,及时做好政策调整和法律、法规的修订、完善。与此同时,应加快行业协会的建设,将微观管理的职能交给行业协会来完成。行业协会作为行业性社会团体应当随着我们政府职能转变逐步发挥作用,协助政府行政主管部门宣传行业的法规、政策,使物业管理工作深入人心;协助政府主管部门发展年检、资质、上岗证的审查工作;推动行业内外的横向联系,加强与其他地区物业管理行业的合作,积极开拓地区外物业管理市场;开展物业管理人员培训等,真正发挥行业协会在政府主管部门与物业管理企业之间的桥梁和纽带作用。

      2、建立以招投标为核心的市场竞争机制。

      目前,不同的组建形式的物业管理公司数量很多,但是从行业整体发展来看,由于市场化水平不高,缺少有效的市场竞争机制,导致物业管理企业普遍缺乏活力。为此,政府主管部门应当在物业管理行业中引入以招投标为核心的市场竞争机制,可以先期推行几个招投标试点,通过试点的运行,积累经验,发现问题,做出总结,逐步完善招投标机制,建立起良好的市场竞争机制,使物业管理公司在公开、公平、公正的市场竞争中不断完善自我,提高自身竞争力,推动物业管理市场逐步走向规范化。

      3、建立健全相关的法律法规。

      物业管理涉及房屋、土地、环境、设施、人与物以及人与人的关系,错综复杂,矛盾纠纷时有发生。目前的法律建设相对滞后,从而造成在行业管理中纠纷解决难。物业管理是市场经济的产物,而保证市场经济健康发展的前提是行业法律法规的建立与完善。中央比较重视物业管理行业的法律、法规的建设,正不断完善相关政策条文,《城市物业管理条例》近期即将出台,而更为重要的是各级地方政府要依照该条例的规定,结合本地情况,做好地方性法规的建设,做好相关细则的建设,细化入住合同、物业综合管理规定、纠纷处理规章、房屋、设备维修基金的法规等,进一步明确各方的责、权、利,使我们在解决各种矛盾、纠纷时,能够有法可依。

      4、加强物业管理企业的资信度管理。

      加强物业管理企业资信度的管理是政府加强宏观管理的重要手段,是行业协会发挥作用的重要内容,所以结合管理体制的改革,必须建立起完善的资信管理体系。资信度管理不仅有利于物业管理企业强化自身建设,增强市场竞争力,而且有利于行业的健康发展。  

加快物业管理公司内部建设步伐

      1、强化服务意识、品牌意识。

      物业管理公司要立足于市场,向品牌管理发展。首先,要以优质、特色的服务,树立企业品牌形象。物业管理公司要在优化服务质量上下功夫,为业主提供及时、方便、周到的服务,使企业每一项服务都成为一个闪亮的窗口,在服务中孕育品牌。其次,物业管理公司要在品牌 形象的设计上下功夫,提高知名度。物业管理公司必须以市场为目标,以需求为导向,以消费心理为依据,正确设计自己的品牌形象,通过恰到好处的宣传,提高企业形象的社会认知度。目前,物业管理公司可以引入CI设计,即对企业形象的一种全面管理,它包括产品形象管理、人员形象管理和环境形象管理,通过统一的视觉识别设计加以整合和传达,使业主和公众产生一致的认同感,提升企业的形象。

      2、树立正确的经营理念。

      企业应坚持以下几个原则:用户至上、服务第一的原则。物业管理中用户是上帝,服务是根本,只有树立用户至上、服务第一的思想,物业管理公司的经营才能持续长久的开展下去。三效益并重原则。这里所说的三效益是指社会效益、环境效益和经济效益的统一,物业管理切不可只重视经济效益,而忽略社会效益和环境效益,三者应相辅相成,相互作用,共同存在,共同发展,不可偏废。系统管理原则。物业管理是一个系统工程,由许多子系统构成一个全方位管理的总体系,按照体系内在要求,实现系统化管理是保证物业管理整体系统快速、有效运转的前提条件。

      3、通过兼并等资产重组手段,形成规模经营,提高经营效益。

      现在的物业管理公司大都处于苦苦支撑甚至入不敷出的状况。究其原因,主要是我们的物业管理公司普遍规模太小,专业人才太少而且分散,难以发挥群体功能的综合实力,实现规模效益,导致行业整体上亏损严重,发展后劲不足。面对这种形势,为改变这种分散经营的局面,实现规模效益,使行业得到持续、健康、快速的发展,物业管理公司必须走规模化经营发展的道路。这是我们物业管理企业发展的必然趋势,也是适应社会主义市场经济发展的客观需要的一种新型物业管理企业发展模式。现阶段,可以通过企业间的联合、合组,实现优势互补,发挥企业的规模和群体优势。改变以前仅仅管理一两个项目的局面,以规模实现效益。

      4、实现多元化经营,拓展企业经营资金渠道。

      物业管理公司的支出与收入相比是宏大而繁杂的,具有不确定性因素,若物业管理在管理上略有疏忽,就会导致经营危机,收不抵支。因此,各物业管理公司应在现行政策法规允许的范围内,加强内部造血机能,利用自身优势开展多种经营,广拓资金渠道,增加收入来源。但是,企业开展多种经营与企业法相悖的地方,如何建立新的投资、经营模式,是企业必须深入研究的新课题。

      5、提高物业管理人员的整体素质。

      物业管理是一项专业性和实践性很强的工作,专业跨度大,需要各类人才。由于物业管理行业是一个新兴行业,受过物业管理正规培训的人很少,绝大多数人都是从其他行业改行来的,造成行业专业人才缺乏,整体素质不高。因此,物业管理企业应加强人才队伍的建设和培养。一是加强现有职工的在职培训、专题讲座等,建立鼓励职工进取的激励机制,优胜劣汰,提高职工素质。二是目前很多大专院校已经设立了物业管理专业,每年都有大量的高素质的毕业生进入社会,物业管理企业应当立足长远发展,积极吸纳高校的物业管理毕业生,作为人才储备,培养他们成为企业发展的支柱。三是从国外物业管理企业挖掘、引进高级管理人才,真正提高企业的管理水平。

      6、利用现代化手段提高服务质量与服务效率。

      总的来说,物业管理公司只有具备现代化的设备和卓越的管理,才能提高服务质量和工作效率,这是企业增强竞争能力有效途径之一。目前,物业管理企业必须逐步摆脱过去那种单纯依靠手工进行管理的思想和手段,及时将成熟的科学技术应用到物业管理的具体实践中,提高管理效率和管理质量,使物业管理走上社会化、专业化、现代化的管理之路。